부동산, 월세 등의 집 알아볼 때 루틴

* 기존 월세/전세 계약 전 이사할 때 보증금 반환 문제가 있으니 되도록이면 새로운 집의 입주 날짜는 이전 집의 계약 만료 일의 다음날로 하는게 좋으니 다음번에 참고하자. 그리고 이전 집의 보증금을 돌려받기전 상태라면 전입신고, 확정일자는 잠시 미뤄두고 받은 뒤 진행해야 한다. 이 신고는 한 달 내에만 하면 된다. 이번엔 모르고 진행했으니 집주인분께 양해를 구해볼 예정.

집구할 때 최소한으로 검사할 부분

- 옆집 가벽 여부

- 코너 하단부 곰팡이 여부

- 심야전기 여부

- 변기, 세면대 물 잘 내려가는지

- 관리비의 범위는 어디까지인지

부동산 업자 2가지 타입 각각의 장단점

1) 사무실 하나에 열댓명되는 직원들이 프리랜서로 일하고 있는 부동산

 

네이버부동산, 피터팬의 좋은방 구하기 등에 조명과 액자 등으로 꾸며놓은 허위매물로 소비자들의 연락을 받아내 순번제로 소비자의 연락을 한 사무실에서 돌려서 나눠먹기 하는 것이 특징이고, 이들은 부동산 업자들만 사용한다는 공동중계 사이트를 돈내고 이용하고 있으며, 여기에 올라온 매물만을 보여준다.

 

이로인해 자연스럽게 이뤄지는 현상이 있다. 그것은 빨리 나갈만한 즉, 업자 입장에서 계약이 잘 체결될만한 좋은 집은 이미 정해져 있으며, 이로인해 소수의 매물이 수십명의 소비자에게 보여지게 된다는 것이다. 좋은 조건을 가진 소수의 매물이 수십명의 소비자에게 보여지게 되는데, 이러면서 수요가 공급을 압도하는 상황이 된다. 집주인의 입장에서 생각해보자. 집을 보러오는 사람이 많은 상황에서 가격을 쉽게 낮추려고 하겠는가? 당연히 그렇지 않을것이다.

 

그리고 바로 나갈만한 물건에 대한 정보를 수십명의 업자가 공유하고 있기 때문에 다른 업자가 계약을 체결시키기전 최대한 빨리 거래를 마치려는 성향을 보여 소비자를 재촉하는 성향이 있다.

 

내가 느긋한 태도를 보였을 때, 그 업자분이 했던말 "무슨 집을 매매하는것도 아닌데 이렇게 까지 까다롭게 볼 필요가.." 

 

또, 한가지 특징이 있는데 그것은 매번 집주인 입장에서 계약 체결 중계인이 달라진다는 점이다. 이런 상황이라면 중계인이 집주인의 성향을 잘 알겠는가? 모르겠는가? 무조건 이가격아니면 안된다는 주인, 그래도 앵간하면 요구조건을 다 들어주는 주인. 당연히 알리가 없다.

 

여러모로 소비자 입장에서 사람을 조급하게 만들며 좋은 협상으로 최상의 결과를 만들어나가기 불리한 곳이다.

 

물론 장점도 있다. 공동중계 사이트를 사용하기에 여러지역에 대한 정보를 가지고 있으므로 이쪽, 저쪽 광범위하게 보고싶을땐 이곳이 편하다. 차로 이동하며 보여주는 경우가 일반적 ex) 신림역, 신대방역 함께보고싶은 경우

 

2) 보통 2명이 상주하는 옛날식(터줏대감) 부동산

 

중계업자분의 나이가 있으시다면 십몇년간 같은 일을 해오신 분일 가능성이 크다. 그만큼 주변 집주인들과 연을 오래 맺어 주인분들의 성향을 잘 알고 있으신데, 가격협상이 가능한 집주인이 누군지 잘 알고있다는 것이다.

 

그리하여 처음부터 살짝 쉽지않은 조건을 내새우며 이런 집을 찾고있다고 얘기해주면 나를위해 주변 시세보다 좋은 조건으로 집을 구해줄 확률이 높다. 내가 500/40 물건을 찾고 있다면 1000/35, 2000/35, 3000/30 이런식으로 내놓은 물건들을 주인들과 연락하여 나에게 맞는 조건으로 협상해 가져온다.

 

단점은 딱 그 부동산이 위치한 지역에 한정된 집들에 대해서만 정보를 가지고 있다는 점인데 이 부분은 어쩌면 장점이 된다. 이 정보들은 보통 공동중계 사이트에 올라가지 않아 특정 집에 과잉수요가 발생하는것이 방지되며 이 또한 집주인과의 가격 협상에서 유리한 고지를 차지하게 되는 요인이다. 연세가 지극하신 분들은 집 근처 가까운 부동산 한 곳에만 내놓는 경우가 많아 그러하다.

 

* 2) 케이스의 경우 공동중계 사이트를 사용하는지 아닌지는 확실치 않고 단순히 나의 추정임을 참고해라.

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위 타입을 모두 고려하여 설계한 집구하기 루틴!

1. 지역별 대략적인 가격 스캔하기

- 피터팬의 좋은집 구하기, 네이버부동산 같은 사이트에서 조명 켜두고 인테리어 해둔곳은 그저 소비자 연락을 받아내기 위한 허위매물 100%다. 빨리 나갈집은 나오자마자 그날 나가는 경우가 태반이라 인테리어 조명 이런거 신경쓸 겨를도 없는게 현실이다. 그래도 이걸보면 주변의 시세를 알 수 있긴 하니 지역별로 가격차이가 얼마나 나는지 쓱 스캔하자. 이 과정에서 오래머물러 있는거 의미없다. 최대 하루로 끝내라.

 

2. 지역별 상권 체크

- 그래도 장볼 마트는 이정도 거리에 있구나 모텔같은게 주변에 많지 않아서 깔끔한게 좋겠네 등등. 이 또한 하루를 넘길 필요가 없었다. 최대 하루로 끝내라

 

3. 위 과정을 통한 원하는 사항 구체화 하기

- 어디 근처의 방을 원하는지 ex) 구로디지털단지역 근처

- 원하는 가격                    ex) 500/40(기본관리비 + 가스비,전기세 포함)

- 반지하 or 지상층

- 단독주택 or 근린시설 여부(근린시설의 경우 대출제한 및 연말정산 월세공제 불가)

- 전입신고 가능여부(요새는 근린도 전입신고, 확정일자 가능, 그러나 중계수수료가 조금 더 비쌈)

- 역까지의 거리 600m 이내

- 입주일 : 22/04/14

- 난방 유형                       ex) 개별난방, 중앙난방

- 주차유무X

 

<지혜>

수도 1만, 인터넷 1.5 , 전기 1.5만, 가스 8만 

지혜꺼 참고하니 공과금은 수도(2만원), 인터넷(3만원), 가스(5만원), 전기(1만원) => 10만원 생각해야 할듯.

ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ<1~3은 하루걸려 끝낼 일과>ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ

 

4. 다음날 바로 1개의 1) 타입의 부동산에 연락해 1시쯤으로 약속을 잡는다.(생략가능, 5번에 좀 더 집중해 더 많은 발품을 파는게 나을지도)

- 여기선 최대한 계약을 하지 말아라. 이정도 가격에 실제 이런 환경을 감당하며 살아야 하는구나 정도만 느끼자.

   최하위, 중하위, 중상위, 최상위 이렇게 4개 정도의 집을 보여줄텐데 최대한 빠르게 돌아보며 기준을 잡기만 하자.
   죄송하지만 나를 위해 어쩔수 없다.

 

5. 해당 지역에 위치한 2) 타입의 부동산에 바로 약속없이 직접방문 혹은 네이버지도로 살고자하는 지역의 부동산 번호들을 얻어 내가 원하는 조건을 말해보고 해당 부동산이 내가 원하는 조건의 물건을 가지고 있는지 확인하자.

- 사전 연락없이 방문해도 된다. 방문해서 내가 찾고있는 방의 조건을 전달하며 조건에 맞는 물건좀 보고싶다고 해라.

  한 부동산 당 3개~4개 정도씩만 보면된다. 2) 타입의 2개~3개정도의 부동산을 돌면 꽤나 괜찮은 집을 찾을 수 있을 것이다. 중계사가 친절하지 않다면 이 곳은 믿고 거르자.

 

* 좋은집을 발견했더라도 아직 결정 못했다고하며 계약은 최대한 5시 이후로 미뤄라.

- 나의 경우 4시 30분이 넘어가니 이전에 방문했던 부동산에서 역으로 전화가 오더라. 어떤 조건이면 계약을 하겠냐고 물어보면서. 확실하게 말해주면 힘있게 협상해 보겠다고. 그래서 500/43(관리비 포함 전기만 별도) 이던 것을 500/40(관리비 포함 전기만 별도)이면 들어갈 수 있겠다고하니 어찌저찌 협상해 오더니 잘 되어서 가격땜에 망설이던 집을 가격 낮춰 잘 들어갔다. 베테랑 부동산이면 이쯤되는 시간이면 사람들이 결론을 내릴것으로 판단하여? 혹은 퇴근시간이 다가와서? 전화한번 더 준거 같으니 이 원칙을 지켜보자. 자다가 떡이 생길지 모르는 일이다.

 

* 아래의 체크사항 표를 여러장 출력해가서 집을 본뒤 한 부동산 당 괜찮은 집 1개씩만 남겨두고 나머지 정보는 날려라.

6. 마지막으로 마음에 든 집을 다시보고 싶다고 하여 재방문하여 계약서에 적을내용 다시한번 체크하기.

- 아래와 같이 이상있을시 계약서 작성때 해결해달라고 명시하기

   "임대인이 후드청소, 에어컨정비를 해준다."

   "임대인이 옷장을 교체해준다."
   "임대인이 화장실 물빠짐을 정비해준다."

 

(여기까지만 하고 입주일까지의 월세 일환산 금액인 가계약금만 집주인에게 입금해주고 일시정지 시킬수도 있음.)
(그러면 계약서는 작성 안한 상태임. 추가 계약금은 계약서 작성 때 임금시켜주면 됨)

 

6. 집주인과 대면하여 부동산에서 계약서 작성하기.

- 등기부등본 확인

- 특약사항을 작성(입주전 수리 혹은 정비 관련 해결해야할 사항)

- 계약금(보증금*0.1) 집주인에게 송금

- 복비를 부동산에게 송금(서로 약정한게 없다면 원칙상 잔금치루는날 해줘야 하는 것임)

 

7. 입주일날 잔금치루기

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* 전세대출의 경우에 은행에서 확정일자를 요구하기 때문에 입주 전에 미리 진행해둬야 한다.
  전입신고와는 달리 확정일자는 잔금 치루기전 미리 가능. 보통은 전입신고 때 같이함.

 

* 전세라면 계약서 작성 후 '전입세대 열람내역서' 오프라인 방문하여 열람하기(이중계약 방지)

잔금 치루는날 해야할 일

- 잔금 치루기 30분전에 중계인과 동행하여 부동산 통해 입주할 집에 방문하여 계약서를 작성할 당시의 상황과 크게
 다른게 없는지 보고온다. 계약할 당시에 이삿짐 혹은 가구가 있던 자리에 보이지 않던 물 새는 것이나 곰팡이 등이
 있을 수 있으므로. 혹은 이전 세입자가 이사를 나가면서 창문같은걸 깼을 수도 있으므로 확인해야함. 혹은 전에 살던
 사람이 번호키, 천장의 LED 등 같을 걸 뜯어갈 수 있음.

- 그리고 계약당시 합의한 사항이 다 이행이 되었는지도 확인을 다시 해주면 좋다.

- 이때 중계사는 가스비, 전기세 등의 공과금은 이삿날에 확인해주는데 정산이 안되어있다면 중계사가 정산을 진행해
  준다. 바쁠땐 간혹 까먹는데 그럴땐 공과금 정산을 꼭 요청하자.

- 이후 부동산에서 등기를 한번 더 떼서 주실텐데 등기부등본 재차 확인하여 소유주 변동 혹은 추가 부채 등의 변동사항     있는지 확인후 집주인에게 선월세 + 잔금 입금해주기

- 이후 바로 확정일자 받기, 전입신고 하기 (동사무소에 방문하거나, 온라인신청 둘 다 가능, 신분증.작성한 계약서 지참)
  주말에 이사를 했다면 다가오는 주중에 하면 됨. 확정일자는 잔금 치루기 전에도 가능함.
   21년 6월부터는 주택임대차계약 신고제가 운영되는데 이걸 온라인으로 하면 확정일자가 자동으로 동시에 떨어짐.

   (단, 임대차 보증금이 6천만원을 초과하거나 월 차임이 30만원을 초과하는 임대차 계약에 대해서만 해당)

   대항력이라는게 신고를 한 다음날부터 생기는거기 때문에 

- 잔금입금은 바쁘다면 입금은 이삿날 아침에 가는 차 안에서 해도 된다. 계좌 이체기록 남으니 걱정하지 말자.

   중계사도 내 입주 날짜를 알고있기 때문에 현장에 참석하게 된다.
   중계사 역할은 특별한게 없이, 문을 열어주고, 비밀번호를 바꿀 수 있도록 해줌.

- 이전에 살던 사람들 가스비, 전기세, 수도세 정산여부 체크 및 계량기 수치 적어두기

- 중계사 통해서 1층 보안문 비밀번호, 집 비밀번호 받기

- 실내에 가스렌지 혹은 보일러실이 있다면 도시가스 검침원에 전화해서 점검받을 스케줄 잡기

국토교통부